Qu’est-ce que la loi Carrez ?

Loi Carrez, superficie loi carrez, surface habitable, surface privative, le calcul de loi carrez sont tous des mots qu’on entend très fréquemment et qui reviennent souvent dans le domaine de l’immobilier. Mais que ce qu’on entend par la loi carrez et comment est calculée la loi carrez ?  Quelles différences entre surface privative et la superficie privative loi carrez ? Est-ce que tous les logements sont concernés par cette loi ?

Qu’est-ce que la surface loi carrez ?

La loi Carrez est une réglementation française rédigée par le député Gilles Carrez. La loi Carrez détaille avec précision la surface privative, qui doit être mentionnée dans tous les documents qui concernent la vente d’un bien immobilier.

La loi Carrez est en vigueur depuis 1997, elle répond à un métrage très précis, qui peut être effectué aussi bien par un diagnostiqueur immobilier professionnel que par le vendeur ou le propriétaire lui-même.

Loi Carrez a pour mission de protéger les acquéreurs de biens en copropriété en surveillant les vendeurs qui risquent de tenter de surévaluer la superficie de leurs logements. La loi Carrez intervient seulement dans le cadre de la vente d’un bien immobilier se trouvant en copropriété.

Si la loi Carrez est exigée dans les différents documents nécessaires lors d’une vente d’un bien immobilier c’est parce qu’il existe certains propriétaires qui tentent de surestimer la surface de leurs biens.

La surface loi Carrez d’un bien faisant partie d’une copropriété doit obligatoirement figurer sur l’acte de vente. En revanche, ce n’est pas une obligation que la loi Carrez apparaisse dans le cas d’une transaction portant sur une maison individuelle. De ce fait, les acquéreurs d’un logement en copropriété sont mieux protégés que les acheteurs d’une habitation individuelle.

Loi Carrez pour quels types de logement ?

La loi Carrez concerne tous les biens qui se trouvent en copropriété ayant une surface supérieure à 8m2.

La loi Carrez doit impérativement être réalisée pour tous les biens immobiliers qui font partie d’une copropriété avant leur mise en vente. Ces biens immobiliers incluent :

• Les copropriétés verticales (dans un immeuble).
• Les copropriétés horizontales (dans un lotissement)
• Les locaux à usage d’habitation
• Les locaux à usage commercial
• Les locaux à usage professionnel

La superficie loi Carrez est obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière dès lors que le bien immobilier mis en vente se situe dans un immeuble en copropriété et que sa surface est d’au moins 8 m 2.

La loi Carrez s’applique pour tous les types de biens immobiliers.  En revanche, il n’est pas obligatoire de fournir la superficie privative dite “ Loi Carrez” pour une maison ou tout autre bien qui ne fait pas partie d’une copropriété. Cela concerne notamment :

• Les maisons individuelles ne sont pas soumises à cette réglementation
• Les terrains qui ne sont pas soumis au statut de copropriété.
• Les biens immobiliers vendus en VEFA (vente en l’état de futur achèvement) appelé également (achat sur plan). car ce type de copropriété est soumis à une autre législation qui leur est propre.

Enfin, il n’y a pas d’obligation de fournir la superficie Loi Carrez en cas de location. Pour ce type de transaction, c’est le métrage Loi Boutin qu’il faut impérativement réaliser.

Le diagnostic loi Carrez est exigé lors d’une vente d’un appartement ou d’une maison. Il devra figurer sur les différents documents de vente notamment sur la promesse de vente et d’achat ainsi que sur le compromis de vente.

Comment calculer la superficie loi Carrez ?

La superficie de la loi Carrez , de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lots d’un immeuble soumis au statut de la copropriété c’est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après avoir déduit les surfaces qu’occupent les murs, les cloisons, les marches, les cages d’escalier, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres c’est-à dire la loi carrez exclut la surface non-habitable.

Le calcul de la superficie loi Carrez prend en compte une hauteur minimale des pièces pour qu’une personne de taille moyenne puisse vivre décemment. La Loi Carrez hauteur est estimée à 1,80 mètre.

Dans le calcul on ne tient pas compte des :

• Murs ou des cloisons
• Cages d’escaliers, gaines ou embrasures de portes et fenêtres
• Planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1m80
• Lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés
• Caves, jardins, garages ou places de parking
• Boxes, annexes ou greniers aménageables
• Balcons ou terrasses ouvertes

L’objectif du calcul de la surface privative loi Carrez est de connaître la surface qui peut être exploitée immédiatement par l’acquéreur.

Quelles sanctions en cas d’erreur surface loi Carrez ?

En général si jamais le vendeur fait une erreur ou oublie de mentionner la superficie Loi Carrez sur l’acte de vente, l’acquéreur a tous ses droits de faire annuler cet acte de vente. Il peut intenter une « action en nullité de l’acte de vente« , pendant un mois à compter de la signature du contrat officiel.

S’il s’avère que la superficie loi Carrez indiquée dans l’acte de vente est supérieure de plus de 5 % à la surface réelle du logement, l’acquéreur dispose de 1 an pour demander une diminution du prix.

En effet, durant un an à compter de la signature de l’acte de vente, l’acquéreur a tout le droit de demander au propriétaire une réduction du prix de vente du bien proportionnelle aux mètres carrés manquants. Si la superficie réelle est supérieure, il n’y a donc pas de sanctions.

C’est pour cette raison que le recours à un diagnostiqueur immobilier professionnel est fortement recommandé. Car une erreur rapportée au prix du mètre carré peut coûter très cher. Même si vous êtes légalement autorisé à effectuer le calcul loi carrez par vous-même.

Quelle est la différence entre surface habitable et superficie Carrez ?

La surface habitable “loi Boutin” et la superficie privative” loi Carrez” correspondent toutes les deux à la surface de plancher de la construction, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, cages et marches d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres, ainsi que des parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.

Par contre, la surface dite Carrez et la surface habitable” loi Boutin » n’ont pas les mêmes définitions dans les textes réglementaires. Les calculs peuvent donc être différents.

La loi Boutin mesure la surface habitable d’un appartement en copropriété dans le cadre d’une location. A contrario, la loi Carrez mesure la surface privative d’un bien immobilier en copropriété mais cette fois dans le cadre d’une vente. Malgré la similitude du mesurage loi Boutin et loi Carrez mais la loi Boutin est beaucoup plus stricte.  Voici un petit tableau qui vous aidera à définir les différences entre les éléments pris en compte dans le calcul de surface privative et surface habitable :

	Surface privative   Loi Carrez	Surface habitable   Loi Boutin
Combles aménagés	Oui	Oui
Combles non aménagés	Oui	Non
Greniers	Oui	Non
Sous-sols	Oui	Non
Réserves, remises	Oui	Non
Vérandas, loggias, volumes vitrés	Oui	Non
Terrasses, balcons	Non	Non
Jardins, cours	Non	Non
Caves	Non	Non
Garages, parking	Non	Non