Tout ce que vous devez savoir sur la loi Carrez

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Vous souhaitez vendre votre bien immobilier ? En tant que vendeur, estimer la valeur de son appartement ou de sa maison est une première étape clé de son projet.

Loi Carrez pour une location
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Qu’est-ce que la loi Carrez ?

La loi carrez permet de calculer la superficie privative habitable d’un bien immobilier après déduction des surfaces occupées tels que : les murs, les cloisons, les marches, les cages d’escaliers, embrasures de portes et embrasures de fenêtres. La loi Carrez vise à encadrer le calcul de la surface privative d’un logement neuf ou ancien dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier en copropriété, c’est-à-dire les appartements, les locaux commerciaux ou professionnels, et les studios de plus de 8 m ².   La loi Carrez est une réglementation rédigée par le député Gilles Carrez. La loi Carrez est nécessaire à la vente d’un lot, ou d’une fraction de lot, situé dans un immeuble en copropriété. La loi carrez est en vigueur depuis 1997, elle répond à un métrage très précis, qui peut être réalisé aussi bien par un diagnostiqueur immobilier professionnel que par le vendeur lui-même. Par ailleurs, la superficie d’un bien est l’un des éléments importants et recherchés qu’il est nécessaire d’établir et de communiquer lors de la vente parce que le prix de vente repose essentiellement sur cette caractéristique.

A qui s’adresse la loi Carrez ?

La loi Carrez s’adresse à tous les biens immobiliers se trouvant en copropriété dont la superficie est supérieure à 8m2. La loi Carrez doit être faite pour tous les biens immobiliers faisant partie d’une copropriété avant la mise en vente de ces derniers. Ces biens concernent notamment :
  • Les copropriétés verticales (dans un immeuble)
  • Les copropriétés horizontales (dans un lotissement)
  • Les locaux à usage d’habitation
  • Les locaux à usage commercial
  • Les locaux professionnels
Le diagnostic loi Carrez est obligatoire si vous projetez de vendre votre appartement ou votre maison. Il devra figurer sur les différents documents de vente notamment sur la promesse de vente et d’achat ainsi que sur le compromis de vente. En revanche, Il n’y a pas d’obligation de fournir un mesurage Loi Carrez pour une maison ou tout autre bien qui ne fait pas partie d’une copropriété. Cela concerne notamment :
  • Les maisons individuelles ne sont pas soumises à cette réglementation
  • Les terrains qui ne sont pas soumis au statut de la copropriété.
  • Les biens immobiliers vendus en VEFA (vente en l’état de futur achèvement) appelé également (achat sur plan). Ce type de copropriété est soumis à une autre législation qui leur est propre.
Enfin, il n’y a pas d’obligation de dépendre de la Loi Carrez en cas de location. Pour ce type de transaction, c’est le métrage Loi Boutin qu’il faut impérativement réaliser. Depuis 2009, le propriétaire a pour obligation de mentionner, sur le dit bail, la surface habitable du logement locatif dans le cadre d’une résidence principale, meublée ou non meublée. On entend par là  » la surface habitable  » et non  » la surface privative  » tel que c’est le cas dans la loi Carrez. La méthode de calcul n’est donc pas la même. La surface habitable est réglementée par la loi Boutin.

Comment calculer une superficie en loi Carrez ?

La superficie de la loi Carrez , de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lots d’un immeuble soumis au statut de la copropriété c’est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après avoir déduit les surfaces qu’occupent les murs, les cloisons, les marches, les cages d’escalier, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres c’est-à dire la surface non-habitable. La loi Carrez mesure entièrement votre bien immobilier quel que soit sa nature : maison, appartement, local commercial ou tout autre type du bien et elle va soustraire les surfaces non habitables. Le calcul loi carrez se fait en prenant en compte la surface de plancher située sous une hauteur de plafond supérieure ou égale à 1,80m (hors balcons et terrasses). Cette réglementation est expliquée par le fait que toute personne de taille moyenne devrait être capable de se tenir debout dans toutes les pièces considérées dans la mesure Loi Carrez. Dans le calcul on ne tient pas compte des :
  • murs ou des cloisons
  • cages d’escaliers, gaines ou embrasures de portes et fenêtres
  • planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1m80
  • lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés
  • caves, jardins, garages ou places de parking
  • boxes, annexes ou greniers aménageables
  • balcons ou terrasses ouvertes

Quelle est la différence entre surface habitable et superficie Carrez ?

La surface habitable “loi Boutin” et la superficie privative” loi Carrez” correspondent toutes les deux à la surface de plancher de la construction, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, cages et marches d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres, ainsi que des parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. Par contre, la surface dite Carrez et la surface habitable” loi Boutin » n’ont pas les mêmes définitions dans les textes réglementaires. Les calculs peuvent donc être différents. La loi Boutin mesure la surface habitable d’un appartement en copropriété dans le cadre d’une location. A contrario, la loi Carrez mesure la surface privative d’un bien immobilier en copropriété mais cette fois dans le cadre d’une vente. Malgré la similitude du mesurage loi Boutin et loi Carrez mais la loi Boutin est beaucoup plus stricte.  Voici un petit tableau qui vous aidera à définir les différences entre les éléments pris en compte dans le calcul de surface privative et surface habitable :
Surface privative   Loi Carrez Surface habitable   Loi Boutin
Combles aménagés Oui Oui
Combles non aménagés Oui Non
Greniers Oui Non
Sous-sols Oui Non
Réserves, remises Oui Non
Vérandas, loggias, volumes vitrés Oui Non
Terrasses, balcons Non Non
Jardins, cours Non Non
Caves Non Non
Garages, parking Non Non

Que se passe-t-il en cas de litige sur la superficie loi Carrez ?

En général si jamais le vendeur fait une erreur ou oublie de mentionner la superficie Loi Carrez sur l’acte de vente, l’acquéreur a tous ses droits de faire annuler cet acte de vente. Il peut intenter une « action en nullité de l’acte de vente« , pendant un mois à compter de la signature du contrat officiel. Il est en effet peu fréquent que le notaire prenne en considération un avant-contrat ou un acte de vente sans faire mentionner la surface loi Carrez, ce qui limite fortement la possibilité de ce type de litige. La loi tolère une marge d’erreur de 5% au bénéfice du vendeur. Par contre, si c’est l’acquéreur qui se rend compte qu’il y a une marge d’erreur de 5% inférieure à la surface déclarée, l’acquéreur peut donc se retourner contre le propriétaire. Si un tel scénario se produirait, soit l’acquéreur doit annuler tout simplement la vente soit il demandera une baisse de prix de vente. En effet, durant un an à compter de la signature de l’acte de vente, l’acquéreur a tout le droit de demander au propriétaire une réduction du prix de vente du bien proportionnelle aux mètres carrés manquants. Si la superficie réelle est supérieure, il n’y a pas de sanctions, mais le vendeur y a à perdre car le prix du bien aurait pu être plus élevé. Le diagnostic loi carrez fait partie des différents diagnostics immobiliers qui sera demandé lors de compromis de vente et annexé obligatoirement au Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Il est tout à fait possible de réaliser le mesurage loi Carrez par soi-même mais il est recommandé de faire appel à un diagnostiqueur certifié et professionnel afin d’éviter toutes les erreurs possibles et les éventuels litiges avec l’acquéreur. D’où l’intérêt de solliciter un professionnel pour calculer sa surface carrez afin d’éviter les sanctions prévues en cas d’erreur.

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