La hauteur sous plafond selon la loi Carrez

Hauteur loi Carrez

La loi Carrez est une réglementation du droit français qui régit depuis 1996 le mesurage de la superficie des logements et des maisons en copropriété qui sont destinés à être vendus. Un des grands critères de cette loi est celui de la hauteur sous plafond.

Afin de limiter les abus et les risques des propriétaires lors de l’acquisition d’un bien immobilier, la loi Carrez exige que tous les propriétaires doivent mentionner sur l’acte de vente la superficie privative du logement mis en vente (dite « superficie Carrez »).

Cette disposition concerne tous les locaux couverts en dur, détenus en copropriété. À l’exception des chantiers, des ventes sur plan et des lots de moins de 8m².

Hauteur loi Carrez sous-plafond c’est quoi ?

La hauteur sous plafond loi Carrez détermine la distance mesurée entre le plancher et le plafond de l’ensemble des pièces d’un bien immobilier dans le cadre du mesurage de la superficie privative d’un logement en copropriété. La mesure de la hauteur sous plafond prend en considération le plafond fini.

Lorsqu’un propriétaire projette de vendre son bien immobilier : logement, local, ou tout autre type se trouvant en copropriété, ces vendeurs sont tenus de fournir un métrage précis, qui sera reporté sur les documents officiels qu’on appelle communément superficie privative loi Carrez. 

Le point le plus important de vigilance pour calculer précisément la superficie est sans doute la hauteur Loi Carrez : elle exclut des mesures les parties de pièces dont le plafond est trop bas.

La hauteur loi Carrez sous plafond classique est de 2,50 m pour ce qui concerne les nouveaux logements, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement.

Par contre, pour les biens immobiliers plus anciens, il n’y a pas de hauteur loi Carrez sous plafond standard, car elle est très variée. Pour la plus grande majorité des immeubles anciens, plus on monte dans les étages, plus les plafonds sont bas. C’est pourquoi qu’on a fixé la norme de 1,80 mètre.

Quelle hauteur loi Carrez pour une surface privative ?

La hauteur sous plafond minimale requise pour mesurer une surface en Loi Carrez est de 1,80m.

Seuls les espaces privatifs dont la hauteur est au moins égale à 1,80m sont pris en compte pour le métrage d’une superficie en Loi Carrez. Cela exclut donc les pièces ou les parties de pièces dont la distance entre le sol et tout autre obstacle en hauteur, plafond ou porte-à-faux dur est inférieure à 180 cm.

Ces espaces sont en principe considérés comme non habitables et ne sont donc pas pris en considération dans le mesurage officiel de la copropriété.

Cette réglementation est expliquée par le fait que toute personne de taille moyenne devrait être capable de se tenir debout dans toutes les pièces considérées dans la mesure Loi Carrez.

Il faut savoir que la hauteur sous plafond de la Loi Carrez n’est pas le seul critère pour juger si ce bien immobilier est habitable ou pas. De ce fait, la pièce principale doit mesurer au minimum 2,20 m de hauteur avec 9 mètres carrés de superficie, ce qui représente un volume de 20 m3.

Si vous possédez une pièce aménagée (chambre d’enfant, sous-sol, placard…) dont la hauteur sous plafond est inférieure à la norme, elle sera donc considérée comme impropre à l’habitation par la loi Carrez et ne pourra pas être prise en compte dans le métrage. En savoir plus sur la loi Carrez chambre.

Comment respecter le métrage Carrez ?

Puisque le métrage loi carrez requiert de la rigueur, de l’expérience et surtout une bonne méthode, d’autant plus que les parties occupées par le gros œuvre sont exclues du calcul. Un diagnostiqueur immobilier professionnel et certifié est donc sollicité.

Il faut faire attention lors du métrage de superficie car la loi tolère seulement une marge d’erreur inférieure à 5%. Un expert spécialisé en mesures de superficie Loi Carrez est donc sollicité afin d’établir un calcul exacte des nombre de mètres carrés à prendre en compte.

Il est vrai que la loi Carrez laisse le choix aux propriétaires d’effectuer eux-mêmes le calcul de la superficie loi carrez d’un bien immobilier mais il faut assumer sa responsabilité en cas d’erreur. Pour cela, il est vivement recommandé de faire appel à un diagnostiqueur professionnel.

De plus, le calcul de loi carrez n’est pas une simple mission car il est difficile d’évaluer précisément les m2 d’une pièce mansardée ou d’un grenier aménageable, en tenant compte du critère de la hauteur sous plafond.

Il est notamment difficile de prendre en compte les parties de pièce surmontées d’une poutre apparente particulièrement basse, ou les mezzanines de moins de 1,80m de hauteur.

Surface habitable et superficie loi carrez ?

La surface habitable “loi Boutin” et la superficie privative” loi Carrez” correspondent toutes les deux à la surface de plancher de la construction, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, cages et marches d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres, ainsi que des parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.

La loi Boutin mesure la surface habitable d’un appartement en copropriété dans le cadre d’une location. A contrario, la loi Carrez mesure la surface privative d’un bien immobilier en copropriété mais cette fois dans le cadre d’une vente.

Pour qu’un logement soit considéré comme habitable, la hauteur sous plafond Loi Carrez ne suffit pas car il doit disposer d’une pièce principale d’au moins 2,20m de hauteur et d’au moins 9m2 de superficie (soit un volume totale de 20m3).

Quels sont les litiges liés à la Hauteur loi Carrez ?

Si jamais le vendeur fait une erreur ou oublie de mentionner la superficie Loi Carrez sur l’acte de vente, l’acquéreur a tous ses droits de faire annuler cet acte de vente. Il peut intenter une « action en nullité de l’acte de vente », pendant un mois à compter de la signature du contrat officiel.

Si la superficie loi Carrez mentionnée dans l’acte de vente est supérieure de plus de 5 % à la surface réelle du logement, l’acquéreur dispose de 1 an pour demander une diminution du prix chez le notaire.

Si la superficie réelle est supérieure, il n’y a donc pas de sanctions.

De ce fait, faire appel à un diagnostiqueur immobilier professionnel est fortement recommandé. Car même si vous êtes légalement autorisé à effectuer le calcul loi carrez par vous-même, une erreur rapportée au prix du mètre carré peut vous coûter très cher.

© 2022 All rights Reserved. ​Loi Carrez