Loi Alur : Tout ce que vous devez savoir sur son application et ses mesures clés

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La Loi Alur est une réforme de la gestion locative qui vise à améliorer les relations entre les propriétaires bailleurs, les locataires et les copropriétés. Elle a été publiée en mars 2014 et a eu un impact significatif sur le marché immobilier locatif en France. Cette législation a été mise en place pour offrir une meilleure protection aux locataires, en introduisant des mesures telles que le développement de l’urbanisme rénové et un encadrement plus strict de la location. Parmi les principales mesures de la Loi Alur, il y a l’instauration d’un fonds de travaux pour les copropriétés. Si vous souhaitez en savoir plus sur cette loi et ses implications pour les propriétaires bailleurs et les locataires.

La loi Alur : définition, fonctionnement et principales mesures

La loi Alur, également connue sous le nom de loi d’Accès au Logement et Urbanisme Rénové, est une législation qui est entrée en vigueur en mars 2014. Son objectif principal est d’améliorer et de faciliter l’accès au logement tout en protégeant les personnes vulnérables.

Cette loi a un impact significatif car elle régule le marché immobilier en équilibrant les intérêts des différentes parties impliquées. Par exemple, la loi Alur a rendu obligatoire l’assurance responsabilité pour les propriétaires de biens immobiliers. Elle a été votée à l’Assemblée nationale début 2014, puis adoptée par le Sénat le 31 janvier de la même année.

En raison des différences entre le texte voté par le Parlement et celui voté par le Sénat, une commission paritaire a rédigé un texte de compromis qui a été adopté par le Parlement après un vote du Sénat le 20 février 2014. Les mesures imposées par la loi Alur sont entrées en vigueur le 20 mars 2014, après que le Conseil constitutionnel ait jugé le texte conforme à la Constitution française. Une fois validée par le Conseil Constitutionnel, la loi a été publiée au Journal Officiel le 26 mars 2014, sous l’appellation juridique de loi n°2014-366 du 24 mars 2014. Cette loi comprend cinq mesures spécifiques qui visent à promouvoir la construction, le développement de l’urbanisme, la lutte contre les logements insalubres, un encadrement plus strict de la mise en location et la création d’organismes de foncier solidaire.

Les modifications de la loi Alur : quelles sont-elles ?

La Loi Alur a eu un impact significatif sur le marché de l’immobilier, que ce soit en ce qui concerne la vente ou la location. Les détails des points affectés seront expliqués en profondeur.

Règles pour la location :

L’une des mesures clés est l’introduction du permis de louer, qui vise à lutter contre les marchands de sommeil et les locations de logements indignes. Les propriétaires bailleurs doivent désormais déclarer la location de leur bien, soit avant de signer le contrat, soit après. Cette déclaration doit être faite dans les 15 jours suivant la signature du contrat et doit inclure des informations telles que la conformité du logement, son emplacement, l’identité du bailleur et la date de signature du contrat. Une fois la déclaration effectuée, le bailleur reçoit un récépissé. Il est important de noter que le non-respect de cette réglementation peut entraîner des amendes administratives allant jusqu’à 5 000 €.

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Des informations utiles à connaître

La délivrance d’un permis de mise en location dans certaines zones géographiques dépend de la décision de chaque commune et de chaque EPCI. Lorsque ce système est en place, la conclusion d’un contrat de bail est soumise à l’obtention préalable d’une autorisation. Si l’autorité compétente estime que le logement ou les conditions d’hébergement ne sont pas adaptés, elle peut refuser cette autorisation. Une fois accordée, cette autorisation est valable pendant deux ans.

Si le logement est vendu à un nouveau propriétaire, il suffit de transférer l’autorisation et la déclaration à la commune ou à l’EPCI. Il est important de souligner que la première violation de cette obligation peut entraîner une amende administrative pouvant atteindre 5 000 €. En cas de récidive dans les trois ans, l’amende peut s’élever jusqu’à 15 000 €.

Connaissances utiles à retenir

Un formulaire de demande d’autorisation est requis pour se conformer à la loi. Cela est établi par l’arrêté du 27 mars 2017.

La lutte contre les logements insalubres :

La Loi Alur, mise en place le 31 mai 1990, définit l’habitat indigne comme un logement utilisé à des fins d’habitation, mais qui ne respecte pas les normes de sécurité et de salubrité. Ces logements présentent des risques pour la santé et la sécurité des occupants. La loi Alur, en complément de la loi Elan, prévoit des sanctions sévères pour la mise en location de ce type de logement.

Selon le décret n°2016-1790 du 19 décembre 2016, les collectivités ont la possibilité de vérifier la qualité des biens loués sur leur territoire. Elles peuvent également sélectionner des zones géographiques spécifiques qui seront soumises à une demande ou à une déclaration. Il faut compter environ 6 mois entre la prise de décision et la mise en application de ces mesures.

Informations utiles

Les mesures visant à lutter contre les logements insalubres ne s’appliquent qu’aux contrats de location utilisés comme résidence principale. Les contrats de location commerciale et les locations touristiques ne sont pas concernés.

Les dernières propositions de projets immobiliers :

La loi Alur vise à faciliter la construction de nouveaux bâtiments en réglementant les terrains à bâtir. Dans cette optique, le Plan d’Occupation des Sols (POS) et le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) ont été supprimés. Cette suppression favorise la construction de nouvelles maisons et libère les offres de construction. En effet, la division des terrains en parcelles est simplifiée, ce qui permet d’augmenter les surfaces constructibles. Cette réforme est particulièrement bénéfique pour les nouvelles constructions dans les centres urbains, ainsi que pour les maisons individuelles.

Informations utiles à retenir

La suppression du coefficient d’occupation des sols (COS) ne permet pas aux propriétaires de terrains de construire n’importe où. Ils doivent obligatoirement se conformer au plan local d’urbanisme (PLU).

La naissance des organismes de foncier solidaire (OFS) :

L’organisme de foncier solidaire, instauré par la loi Alur, a pour objectif de faciliter l’accession à la propriété sociale en séparant le bâti du foncier. Cet organisme, agréé et contrôlé par chaque préfet, acquiert des biens immobiliers ou fonciers pour les mettre à disposition des acquéreurs sous forme de baux emphytéotiques. Il achète des terrains, construit des logements avec l’aide d’un opérateur, puis les vend dans le cadre de la BRS (Bail Réel Solidaire) pour une durée de 18 à 99 ans.

En plus de cela, l’organisme de foncier solidaire se charge de gérer les quittances de redevance d’occupation du terrain pour chaque acheteur, d’accompagner les acheteurs dans le processus de revente, de gérer les activités liées à son statut de propriétaire foncier, de racheter temporairement certains logements pour garantir un droit de rachat, et d’agréer les reventes tout en veillant au respect des clauses du BRS. L’organisme de foncier solidaire est également responsable du lancement de projets de construction de logements sociaux destinés à la location.

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L’urbanisme dans la Loi Alur

La loi Alur, qui compte 51 articles sur le droit de l’urbanisme, apporte de nombreux changements visant à encourager la construction de logements et à lutter contre l’étalement urbain. Parmi les mesures clés de cette loi, on peut citer la transformation du POS en PLU depuis le 1er janvier 2016, l’élargissement du droit de préemption qui renforce le pouvoir du préfet et assouplit les règles d’utilisation des biens préemptés, ainsi que la suppression du seuil de surface minimale des terrains pour les constructions.

Pour qui s’applique la loi Alur ?

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La loi Alur a des implications pour les propriétaires, les copropriétaires, les locataires, les bailleurs et les agences immobilières. Pour les copropriétaires et les syndics de copropriété, la loi exige la réalisation d’un Diagnostic Technique Global (DTG) pour toutes les copropriétés construites il y a plus de 10 ans. Le syndic de copropriété a été réformé et doit maintenant être choisi par le conseil syndical au sein de la copropriété. D’autres réformes, comme l’immatriculation des syndics, ont également été mises en place.

Les propriétaires bailleurs sont soumis à plusieurs obligations, dont la réalisation de diagnostics immobiliers obligatoires tels que le DPE, l’ERP, le diagnostic gaz, le diagnostic électricité, le diagnostic amiante, le diagnostic plomb et le métrage loi Boutin. Ces documents doivent être regroupés dans un dossier de diagnostics techniques lors de la signature du bail. Les propriétaires doivent également installer des détecteurs de fumée, demander un permis de louer, respecter l’encadrement des loyers et utiliser le nouveau modèle de contrat de location. Ce modèle de contrat est différent pour les locations meublées et non meublées.

Les locataires ont également des obligations, notamment la fourniture d’un dossier de location comprenant des justificatifs de revenus. Le délai de préavis pour quitter un logement est également passé de 3 mois à 1 mois dans les zones tendues.

Le fonctionnement du calcul de la loi Alur explained

La loi Alur réglemente les frais d’agence immobilière en fonction des zones géographiques. Ces frais, qui sont calculés par mètre carré, sont plafonnés selon trois niveaux de tension du marché immobilier : entre 12 € et 15 €/m2 pour les zones très tendues, entre 10 € et 13 €/m2 pour les zones tendues et entre 8 € et 11 €/m2 pour les zones normales.

Ce qu’il faut savoir

La Loi Alur concerne l’état des lieux, la charge du locataire et les frais d’agence. Selon cette législation, les frais d’agence ne doivent pas dépasser 3 € par mètre carré dans toutes les zones. De plus, la loi aborde également l’encadrement des loyers dans les zones tendues afin d’éviter une hausse excessive. Si le propriétaire ne respecte pas les limites autorisées, le locataire peut saisir la commission de conciliation.

Chaque année, le préfet fixe les trois indicateurs de loyer pour chaque type de logement et par quartier : le loyer médian de référence minoré, le loyer médian de référence et le loyer médian de référence majoré. L’encadrement des loyers est en vigueur à Paris depuis le 1er août 2015 et s’est étendu aux autres grandes villes depuis.

Le fonctionnement du fonds de travaux selon la Loi Alur :

Le fonds de travaux de la Loi Alur est une somme d’argent collectée par tous les copropriétaires afin de financer des travaux futurs dans la copropriété. Depuis le 1er janvier 2017, ce fonds est obligatoire pour toutes les copropriétés en France, à quelques exceptions près.

Le montant du fonds de travaux est décidé une fois par an lors de l’Assemblée Générale des copropriétaires et doit représenter au moins 5% du budget global annuel de la copropriété. Il couvre les travaux nécessaires qui ne sont pas inclus dans le budget prévisionnel, tels que l’entretien des bâtiments, les travaux sur les équipements communs et les améliorations ou transformations des éléments de la copropriété. L’Assemblée Générale vote également sur les travaux à effectuer et choisit les entreprises responsables des chantiers.